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Text File  |  1992-12-12  |  24KB  |  525 lines

  1.  
  2.  
  3. Chapter 24. Interest Expense
  4.  
  5. Personal interest. Personal interest is no longer deductible. Personal
  6. interest includes interest charged on credit cards, car loans, and
  7. installment plans.
  8.  
  9. Mortgage interest statement. The Form 1098, Mortgage Interest Statement, you
  10. receive will include the amount of points you paid on most mortgages closed
  11. after 1990.
  12.  
  13. Limit on itemized deductions. Certain itemized deductions (including home
  14. mortgage interest) are limited if your adjusted gross income is more than
  15. $105,250 ($52,625 if you are married filing a separate return). For more
  16. information, see Chapter 21.
  17.  
  18. Important Reminder
  19.  
  20. Home mortgage interest. Home mortgage interest is fully deductible if certain
  21. requirements are met. See Home Mortgage Interest, later.
  22.  
  23. Introduction
  24.  
  25. This chapter discusses:
  26.  
  27. ∙  How to treat home mortgage interest,
  28.  
  29. ∙  When interest expense is not deductible, and
  30.  
  31. ∙  Where to deduct interest.
  32.  
  33. This chapter discusses home mortgage interest and points that you deduct on
  34. Schedule A (Form 1040). Business interest is deducted on Schedules C, E, or F
  35. of Form 1040.
  36.  
  37. Investment interest, although deducted on Schedule A, is subject to different
  38. rules. These rules are discussed in Chapter 3 of Publication 550, Investment
  39. Income and Expenses.
  40.  
  41. If you apply the proceeds of a debt to more than one use (for example,
  42. investment and business), you have to allocate the interest on the debt
  43. to each use in figuring how and where it is deducted. See Chapter 6 of
  44. Publication 535, Business Expenses, for more information.
  45.  
  46. Related publications and forms.
  47.  
  48. This chapter refers to several publications and forms that you may need.
  49. The list of forms does not include Forms 1040, 1040A, or 1040EZ. For more
  50. information, you may want to order the following:
  51.  
  52.     Publication 535, Business Expenses
  53.  
  54.     Publication 550, Investment Income and Expenses
  55.  
  56.     Publication 936, Home Mortgage Interest Deduction
  57.  
  58.     Form 1098, Mortgage Interest Statement
  59.  
  60.     Form 8396, Mortgage Interest Credit
  61.  
  62. General Rules
  63.  
  64. Interest is an amount paid for the use of borrowed money.
  65.  
  66. To be deductible, the interest you pay must reflect the true (economic) cost
  67. of the indebtedness for the payment period. This chapter, except where noted,
  68. assumes that interest paid is the true cost.
  69.  
  70. Legally liable. To deduct interest on a debt, you must be legally liable for
  71. that debt. You cannot deduct payments you make for someone else if you are
  72. not legally liable to make them. Both the lender and the borrower must intend
  73. that the loan be repaid. In addition, there must be a true debtor-creditor
  74. relationship between the lender and the borrower.
  75.  
  76. Interest paid in advance. If you pay interest for a period that goes beyond
  77. the end of the tax year, you must spread this interest paid in advance over
  78. the tax years to which it applies. You can deduct in each year only the
  79. interest for that year. However, see Points, later.
  80.  
  81. Refunds of interest. If you receive a refund of interest in the same tax year
  82. you pay it, you must reduce your interest expense by the amount refunded to
  83. you. If you receive a refund of interest you deducted in an earlier year, you
  84. generally must include the refund in income in the year you receive it. But
  85. you only need to include the amount of the deduction that reduced your tax in
  86. the earlier year.
  87.  
  88. For more information, see Recoveries in Chapter 13.
  89.  
  90. Home Mortgage Interest
  91.  
  92. Generally, home mortgage interest is any interest you pay on a loan secured
  93. by your home (main home or a second home). These loans include: a mortgage,
  94. a second mortgage, a line of credit, and a home equity loan. Provided the
  95. interest is deductible home mortgage interest, you may deduct it on Schedule
  96. A (Form 1040).
  97.  
  98. Limit on the Deduction of Mortgage Interest
  99.  
  100. In most cases, you will be able to deduct all of your home mortgage interest.
  101. Whether it is all deductible depends on the date you took out the mortgage,
  102. the amount of the mortgage, and your use of its proceeds.
  103.  
  104. If all of your mortgages fit into one or more of the following categories,
  105. you can deduct ALL of the interest on those mortgages. (If one or more of your
  106. mortgages is not described below, get Publication 936 to figure the amount of
  107. interest you can deduct.)
  108.  
  109. ∙  Mortgages you took out on or before October 13, 1987 (called
  110.    grandfathered debt).
  111.  
  112. ∙  Mortgages you took out after October 13, 1987, to buy, build, or improve
  113.    your home (called home acquisition debt), but only if these mortgages
  114.    plus any grandfathered debt totaled $1 million or less throughout 1992.
  115.  
  116. ∙  Mortgages you took out after October 13, 1987, other than to buy, build,
  117.    or improve your home (called home equity debt), but only if these
  118.    mortgages totaled $100,000 or less throughout 1992.
  119.  
  120. If you are married and file a separate return, the home acquisition debt limit
  121. is $500,000 and the home equity debt limit is $50,000.
  122.  
  123. Note. You cannot deduct this interest if you use the proceeds of the mortgage
  124. to receive tax-free income.
  125.  
  126. You can use the flowchart, Is My Interest Fully Deductible? to check whether
  127. your interest is fully deductible. If it is fully deductible, you will not
  128. need to use the worksheets in Publication 936.
  129.  
  130. Determining Mortgages
  131.  
  132. To determine how to treat your mortgages, refer to the explanations of
  133. mortgages, earlier. Remember that grandfathered mortgages were taken out on
  134. or before October 13, 1987, and that home acquisition and home equity mortgages
  135. were taken out after October 13, 1987.
  136.  
  137. Refinanced grandfathered debt. If you refinance grandfathered debt after
  138. October 13, 1987, for an amount that is not more than the mortgage principal
  139. left on the debt, then you still treat it as grandfathered debt. However,
  140. any amount that is more than that mortgage principal is treated as home
  141. acquisition or home equity debt, and the mortgage is a mixed-use mortgage
  142. (discussed later). The debt must be secured by the qualified home.
  143.  
  144. You treat the refinanced debt as grandfathered debt only for the term left on
  145. the original mortgage. After that, you treat it as home acquisition debt or
  146. home equity debt, depending on how you used the proceeds. If the principal on
  147. the original mortgage is not amortized over its term, like a balloon note,
  148. then you treat the refinanced debt as grandfathered debt for the term of
  149. the first refinancing. This term cannot be more than 30 years.
  150.  
  151. Line-of-credit mortgages. If you had a line-of-credit mortgage on your home on
  152. October 13, 1987, and you borrowed additional amounts on this line of credit
  153. after that date, the additional amounts you borrowed are treated as home
  154. acquisition or home equity debt (or both if a mixed-use mortgage, discussed
  155. next).
  156.  
  157. Mixed-use mortgages. If you took out a mortgage after October 13, 1987, and
  158. used part of it to refinance a home acquisition debt or to make substantial
  159. improvements and part of it for other purposes, it is a mixed-use mortgage.
  160.  
  161. Example. Sharon took out a mortgage on her home for $200,000 in 1980. She
  162. files as single for 1992. In March 1992, when the home had a fair market value
  163. of $400,000, and she owed $187,000 on the mortgage, she took out a home equity
  164. loan for $120,000. Sharon used $90,000 of the home equity loan proceeds for
  165. home improvements, and $30,000 for other purposes. She can deduct all of the
  166. interest on both mortgages. The first mortgage qualifies because it was taken
  167. out on or before October 13, 1987. The home equity loan qualifies under the
  168. dollar limits of both home acquisition and home equity debt described above.
  169. The part of the mortgage subject to the home acquisition debt dollar limit
  170. ($90,000) plus the first mortgage of $187,000 totaled less than the $1 million
  171. limit. The part of the mortgage subject to the home equity debt dollar limit
  172. ($30,000) was less than the $100,000 limit.
  173.  
  174. Note. Additional limits apply if the total amount of all mortgages exceeds the
  175. fair market value of the home. For more information, get Publication 936.
  176.  
  177. More than one home. If you had a main home and a second home, the home
  178. acquisition and home equity debt dollar limits explained above apply to the
  179. total mortgages on both homes. Your main home is the property you live in most
  180. of the time. It may be a house, condominium, cooperative, mobile home, boat,
  181. or similar property. It must provide basic living accommodations including
  182. sleeping space, toilet, and cooking facilities. Your second home is similar
  183. property that you select to be your second home.
  184.  
  185. Mortgage Interest Statement
  186.  
  187. If you paid mortgage interest of $600 or more during the year on any one
  188. mortgage, you may receive a Form 1098, Mortgage Interest Statement, or
  189. a similar statement. You will receive the statement if you pay interest
  190. to a person (including a financial institution or a cooperative housing
  191. corporation) in the course of that person's trade or business. A governmental
  192. unit is a person for purposes of furnishing the statement.
  193.  
  194. The statement will show the total interest you paid during the year. If you
  195. purchase a main home after 1990, it will also show the deductible points you
  196. paid during the year. However, it should not show other prepaid interest,
  197. seller payments on a "buy-down" mortgage, or HUD payments under section 235 of
  198. the National Housing Act.
  199.  
  200. Note.
  201.  
  202. Form 1098 will not include points paid for:
  203.  
  204. 1)  Home improvement loans on your main home,
  205.  
  206. 2)  Purchase or home improvement loans on your second home, vacation
  207.     property, investment property, or trade or business property,
  208.  
  209. 3)  Refinancing, home equity loans, and lines of credit secured by your main
  210.     home,
  211.  
  212. 4)  Amounts in excess of the points generally charged in your area, and
  213.  
  214. 5)  Financing provided for closings before January 1, 1991.
  215.  
  216. See Points, later, for more information.
  217.  
  218. You should receive the statement by January 31, 1993. The mortgage interest
  219. information will also be sent to the IRS. If the mortgage interest is fully
  220. deductible home mortgage interest, deduct the interest and the points reported
  221. to you on Form 1098 on Schedule A (Form 1040). See Where to Deduct, later.
  222.  
  223. If the mortgage interest is not fully deductible home mortgage interest
  224. because you used the proceeds of the loan for other purposes, then you may
  225. be able to deduct it as investment, business, or passive activity interest,
  226. subject to the rules for those deductions.
  227.  
  228. If your home mortgage interest payments are more than the amount shown on the
  229. mortgage interest statement, you can deduct the amount of the interest that
  230. you actually paid. (However, you must meet the limits discussed earlier.)
  231. The interest must be for the tax year you are claiming the deduction.
  232.  
  233. For example, your mortgage payments are due on the first of the month.
  234. Therefore, if you make a January 1 mortgage payment in December of the year
  235. before, the interest on the January payment is for December (of the year
  236. before) and is deductible in the year paid. You must attach a statement to
  237. your tax return explaining this difference.
  238.  
  239. You can deduct only your share of the mortgage interest you paid. If your
  240. mortgage payments were subsidized by a government agency, do not deduct the
  241. amount paid for you.
  242.  
  243. If you and at least one other person (other than your spouse if you file a
  244. joint return) were liable for, and paid interest on, a mortgage that was for
  245. your home and the other person received the Form 1098, attach a statement
  246. to your return showing the name and address of that person. In the far left
  247. margin, next to line 9b, Schedule A, write "see attached."
  248.  
  249. If you are the payer of record on a mortgage on which there are other
  250. borrowers entitled to a deduction for the interest shown on the Form 1098 you
  251. received, you must furnish the other borrowers with information about the
  252. proper distribution of the amounts shown on the form you received.
  253.  
  254. Points
  255.  
  256. The term "points" is sometimes used to describe certain charges paid by a
  257. borrower to secure a home mortgage. They are also called loan origination
  258. fees, maximum loan charges, or premium charges. If the payment of any of
  259. these charges by a borrower is only for the use of money, it is interest.
  260.  
  261. These points are interest paid in advance and you cannot deduct the full
  262. amount for points in the year paid. The interest paid as points must be spread
  263. over the life (term) of the mortgage. An equal portion is then deducted in
  264. each year of the mortgage.
  265.  
  266. Points paid on a mortgage that exceeds the limits, discussed earlier, must be
  267. allocated (see Publication 936).
  268.  
  269. Exception. You can deduct the amount you pay as points in 1992 if the loan is
  270. used to buy or improve your main home and is secured by that home. In
  271. addition, all of the following must exist:
  272.  
  273. 1)  The payment of points is an established business practice in the area
  274.     where the loan was made,
  275.  
  276. 2)  The points paid did not exceed the number of points generally charged in
  277.     this area, and
  278.  
  279. 3)  If the loan was used to improve your main home, the points are paid with
  280.     funds other than those obtained from your lender.
  281.  
  282. If the loan was used to buy your main home, you must have provided funds at
  283. the time of closing at least equal to the points charged. Funds you provided
  284. include down payments, escrow deposits, earnest money applied at the closing,
  285. and funds actually paid at closing.
  286.  
  287. You can use the flowchart Are My Points Fully Deductible This Year? as a
  288. quick check to see if the points you paid in 1992 fit this exception.
  289.  
  290. Excess points. If you paid more points than generally paid in this area, your
  291. deduction is limited to the points generally charged. Any additional amount of
  292. points you paid is interest paid in advance and the deduction must be spread
  293. over the life of the mortgage.
  294.  
  295. Second home. This exception does not apply to points you pay on loans secured
  296. by your second home. You can only deduct these points over the life of the
  297. loan.
  298.  
  299. Refinancing. Points you pay to refinance a mortgage are not deductible in
  300. full in the year you pay them unless they are paid in connection with the
  301. improvement of a home. This is true even if the new mortgage is secured by
  302. your main home.
  303.  
  304. For more information on refinancing, see Publication 936, Home Mortgage
  305. Interest Deduction.
  306.  
  307. Points charged for specific services by the lender for the borrower's account
  308. are not interest. Examples of fees for services not considered interest are
  309. the lender's appraisal fee, preparation costs for the mortgage note or deed
  310. of trust, settlement fees, and notary fees. Points charged for services
  311. for getting a Department of Veterans Affairs (VA) or Federal Housing
  312. Administration (FHA) loan are not interest.
  313.  
  314. Expenses you pay in connection with a mortgage, such as commissions, abstract
  315. fees, and recording fees, are capital expenses. You cannot deduct these
  316. expenses either as interest or as current business expenses. Add these to
  317. the basis of the property.
  318.  
  319. Example. Jan Green got a loan from a bank to buy her home. The loan was
  320. guaranteed by the VA. Jan paid the bank a loan origination fee. The fee was 1%
  321. of the amount of the loan. It was charged in addition to the maximum rate of
  322. interest permitted on VA loans. The 1% loan origination fee (one point) is
  323. not interest. Jan cannot deduct it.
  324.  
  325. Points paid by a seller. The term "points" also is used to describe loan
  326. placement fees that the seller may have to pay to the lender to arrange
  327. financing for the buyer. The seller cannot deduct these amounts as interest.
  328. But these charges are a selling expense that reduce the amount realized.
  329. See Chapter 16 for information on selling your home.
  330.  
  331. Special Rules
  332.  
  333. This section contains other information you may need to know about home
  334. mortgage interest.
  335.  
  336. Sale of home. If you sell your home, you can deduct the interest paid up to,
  337. but not including, the date of sale.
  338.  
  339. Example. John and Peggy Harris bought a new home on May 3. They sold their
  340. old home on May 6. During the year they made deductible home mortgage interest
  341. payments of $122 on the old home and $2,864 on the new home. The settlement
  342. sheet for the sale of the old home showed $4 interest for the 5─day period
  343. in May up to, but not including, the date of sale. Their mortgage interest
  344. deduction for the year is $2,990 ($122 + $2,864 + $4).
  345.  
  346. Late payment charge on mortgage payment. You can fully deduct a late payment
  347. charge if it was not for a specific service performed by your mortgage holder
  348. and it was deductible home mortgage interest.
  349.  
  350. Mortgage interest credit. If you are the holder of a qualified mortgage
  351. credit certificate that provides financing for the acquisition, qualified
  352. rehabilitation, or qualified home improvement of your main home, you may be
  353. able to take a mortgage interest credit. This credit is figured on Form 8396,
  354. Mortgage Interest Credit. If you take this credit, you must reduce your
  355. mortgage interest deduction by the amount of the credit. For information
  356. on how to figure the credit, see Chapter 36.
  357.  
  358. Example. The mortgage interest paid on the loan amount shown on your mortgage
  359. credit certificate and Form 1098 is $3,900. Your certificate credit rate
  360. is 30%. You reduce your mortgage interest by $1,170 ($3,900 * 30%), your
  361. allowable credit, and deduct $2,730 ($3,900 - $1,170) on line 9a, Schedule
  362. A (Form 1040).
  363.  
  364. Ministers' and military housing allowance. If you are a minister or member of
  365. the uniformed services and receive a housing allowance that you can exclude
  366. from income, you can still deduct all of the deductible interest on your home
  367. mortgage.
  368.  
  369. Graduated payment mortgages (GPM). GPMs under section 245 of the National
  370. Housing Act provide that monthly payments increase every year for a number of
  371. years and then stay the same. During the early years, payments are less than
  372. the amount of interest owed on the loan. The interest that is not paid becomes
  373. part of the principal. Future interest is figured on the increased unpaid
  374. mortgage loan balance.
  375.  
  376. Subject to the applicable limits, you can deduct the interest you actually
  377. paid during the year if you are a cash method taxpayer. For example, if the
  378. interest owed is $2,551 but your payment for the year is $2,517, you can
  379. deduct $2,517. Add $34 to the loan principal.
  380.  
  381. Mortgage assistance payments. If you qualify for mortgage assistance payments
  382. under section 235 of the National Housing Act, part or all of the interest on
  383. your mortgage may be paid for you. You cannot deduct any interest that is paid
  384. for you. You do not include these payments in your income. However, these
  385. payments do not reduce other deductions, such as taxes.
  386.  
  387. Redeemable ground rents. If you make annual or periodic rental payments on
  388. a redeemable ground rent, you can deduct them as mortgage interest.
  389.  
  390. Payments made to terminate the lease and to buy the lessor's entire
  391. interest in the land are not ground rents. You cannot deduct them. For
  392. more information, see Publication 936.
  393.  
  394. Nonredeemable ground rent. Payments on a nonredeemable ground rent are not
  395. interest. You can deduct them as rent if they are a business expense or if
  396. they are for rental property held to produce income.
  397.  
  398. Rental payments. If you live in a house before your final settlement,
  399. any payments you make for that period are rent, not interest, even if
  400. the settlement papers call them interest. You cannot deduct these payments.
  401.  
  402. Reverse mortgage loans. A reverse mortgage loan is a loan that is based on
  403. the value of your home and is secured by a mortgage on your home. The lending
  404. institution pays you the proceeds of the loan in installments over a period of
  405. months or years. The loan agreement may provide that interest will be added to
  406. the outstanding loan balance monthly as it accrues. If you are a cash method
  407. taxpayer, you deduct the interest on a reverse mortgage loan when you actually
  408. pay it, not when it is added to the outstanding loan balance.
  409.  
  410. Mortgage prepayment penalty. If you pay off your mortgage early, you may have
  411. to pay a penalty. You can deduct that penalty as deductible home mortgage
  412. interest if it qualifies. If the proceeds of the loan were used for business
  413. or investment purposes, you may be able to deduct it under the rules for those
  414. expenses.
  415.  
  416. Items You Cannot Deduct
  417.  
  418. Some interest payments are not deductible. Certain expenses similar to
  419. interest also are not deductible. These items include:
  420.  
  421. ∙  Personal interest
  422.  
  423. ∙  "Points" if you are a seller
  424.  
  425. ∙  Nonredeemable ground rent
  426.  
  427. ∙  Service charges (however, see List of Other Expenses in Chapter 30)
  428.  
  429. ∙  Annual fees for credit cards
  430.  
  431. ∙  Loan fees
  432.  
  433. ∙  Credit investigation fees
  434.  
  435. ∙  Interest relating to tax-exempt income
  436.  
  437. ∙  Interest to purchase or carry tax-exempt securities
  438.  
  439. ∙  Interest to purchase or carry certain straddle positions
  440.  
  441. ∙  Premium on a convertible bond
  442.  
  443. Interest to purchase or carry tax-exempt securities. You cannot deduct
  444. interest on money you borrow to buy tax-exempt securities. See Publication
  445. 550.
  446.  
  447. Amortization of bond premium. There are various ways to treat the premium you
  448. pay to buy taxable bonds. See Bond Premium Amortization in Publication 550.
  449.  
  450. Penalties. You cannot deduct fines and penalties for violations of law,
  451. regardless of their nature.
  452.  
  453. Personal Interest
  454.  
  455. You can no longer deduct any personal interest you pay. Personal interest is
  456. any interest that is not home mortgage interest, investment interest, or
  457. business interest.
  458.  
  459. Personal interest includes such items as:
  460.  
  461. ∙  Interest on car loans,
  462.  
  463. ∙  Interest on income tax,
  464.  
  465. ∙  Installment plan interest,
  466.  
  467. ∙  Credit card finance charges,
  468.  
  469. ∙  Retail installment contract finance charges,
  470.  
  471. ∙  Revolving charge account finance charges,
  472.  
  473. ∙  Late payment charge by a public utility, and
  474.  
  475. ∙  Interest on certain gift and demand loans (see Chapter 1 of Publication
  476.    550).
  477.  
  478. Allocation of Interest
  479.  
  480. If the proceeds of a loan are applied to mixed uses, an allocation must
  481. generally be made to determine the amount of interest for each category.
  482. However, do not allocate home mortgage interest that is fully deductible
  483. regardless of how the funds are used.
  484.  
  485. You allocate interest (other than fully deductible home mortgage interest) on
  486. a loan in the same way as the loan itself is allocated. You do this by tracing
  487. disbursements of the debt to specific uses. For details on how to do this, see
  488. Chapter 6 of Publication 535, Business Expenses.
  489.  
  490. Where to Deduct
  491.  
  492. You must file Form 1040 to deduct any interest expense on your tax return.
  493. Where you deduct your interest expense generally depends on how you use the
  494. loan proceeds.
  495.  
  496. Home mortgage interest and points. Deduct fully deductible home mortgage
  497. interest and points reported to you on Form 1098 on line 9a of Schedule A
  498. (Form 1040).
  499.  
  500. Deduct fully deductible home mortgage interest that was not reported to you on
  501. Form 1098 on line 9b of Schedule A (Form 1040). If the interest was paid to an
  502. individual, list the person's name and address in the space provided.
  503.  
  504. Deduct points paid on a mortgage that were not reported to you on Form 1098 on
  505. line 10, of Schedule A (Form 1040).
  506.  
  507. Investment interest. Deduct investment interest, subject to certain limits
  508. discussed in Publication 550, on line 11, Schedule A (Form 1040).
  509.  
  510. Non-farm business interest. Deduct interest on non-farm business loans on
  511. Schedule C (Form 1040).
  512.  
  513. Farm business interest. Deduct interest on farm business loans on Schedule F
  514. (Form 1040).
  515.  
  516. Income-producing rental or royalty interest. Deduct interest on a loan for
  517. income-producing rental or royalty property that is not used in your business
  518. in Part I of Schedule E (Form 1040).
  519.  
  520. Example. You rent out part of your home and borrow money to make repairs. You
  521. can deduct only the interest payment for the rented part in Part I of Schedule
  522. E (Form 1040). Deduct the rest of the interest payment on Schedule A (Form
  523. 1040) if it is deductible home mortgage interest.
  524.  
  525.